Il y a quelques années, vous avez acheté un logement neuf en bénéficiant d’une loi de défiscalisation. Votre période d’engagement arrive à son terme et vous vous interrogez : faut-il le vendre ou vaut-il mieux le conserver en continuant à le louer ? Nos conseils.
Vous êtes propriétaire d’un logement neuf sous le régime Scellier intermédiaire ou Pinel ? Si la période de location minimale imposée par ces lois, de 6 ou 9 ans, arrive à expiration, vous allez bientôt devoir réaliser un arbitrage : avez-vous intérêt à conserver ce bien dans votre patrimoine en poursuivant la location pour qu’il vous rapporte des revenus, ou est-il plus opportun de le vendre pour récupérer un capital ? Voire de prolonger l’engagement de location pour continuer à profiter du coup de pouce fiscal ? Le marché immobilier s’est rarement mieux porté. Pour autant, vendre n’est pas forcément la meilleure solution. Avant de vous décider, il faut mettre à plat vos objectifs patrimoniaux, qui ont peut-être évolué, analyser votre situation personnelle et celle du marché immobilier local. Bref, peser vos options.
Prolongez l’avantage fiscal
Si vous avez investi en Scellier intermédiaire, ou en Pinel pour 6 ans, vous pouvez opter pour une prolongation de la période d’engagement et continuer à bénéficier d’une réduction d’impôt. Il faut évidemment mettre en balance le montant de cet avantage fiscal avec l’augmentation de votre base imposable du fait des loyers perçus, sur lesquels vous devrez, en outre, régler les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Ces loyers auront été revalorisés chaque année en suivant l’évolution de l’IRL (indice de révision des loyers).
Par ailleurs, si vous aviez opté pour le régime réel d’imposition de vos revenus locatifs, faites le point sur vos charges déductibles. Il y a de fortes chances que celles-ci aient diminué, notamment si vous avez financé l’acquisition à crédit, car une grande partie des intérêts d’emprunt aura été remboursée. À moins de prévoir des travaux, vous perdrez ce levier. Sauf en Scellier intermédiaire, puisqu’une déduction forfaitaire spécifique de 30 % est accordée au contribuable tant qu’il prolonge son engagement de location. En Pinel, si vous continuez à louer en défiscalisation, c’est peut-être le moment d’opter pour le régime microfoncier d’imposition, qui vous permet d’appliquer une déduction forfaitaire de 30 % sur vos revenus bruts imposables (sans autre possibilité de déduire des charges).
À savoir
Vous pouvez garder ou vendre le logement, mais aussi le transmettre à vos enfants. Vous avez besoin de revenus ? Donnez la nue-propriété. Ils ont besoin d’aide ? Donnez l’usufruit temporaire.
Laissez passer la date anniversaire de votre achat avant de mettre votre logement en vente. Vous gagnerez ainsi un an d’abattement supplémentaire pour le calcul de la plus-value.
Avant de vendre, renseignez-vous sur les projets urbains touchant le quartier (nouveau pôle universitaire, prolongement d’une ligne de tramway, etc.). Mieux vaut peut-être différer pour espérer un meilleur prix.
Vos revenus ont augmenté
En résumé, si vos loyers imposables augmentent, pesez bien le pour et le contre. A fortiori si vos revenus ont progressé depuis que vous avez investi, faisant grimper votre taux marginal d’imposition. Continuer à louer n’est alors pas forcément une bonne idée. D’autant que la réduction d’impôt Scellier ou Pinel entre dans le calcul du plafonnement annuel des niches fiscales de 10 000 €. Autrement dit, si vous déduisez déjà des charges, au titre d’un emploi à domicile par exemple, vous ne pourrez pas forcément faire le plein de cette réduction d’impôt. « Si vous dépassez le plafond, elle est perdue, car elle ne peut pas être reportée sur les années suivantes », rappelle Christophe Chaillet, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez HSBC Continental Europe. Attention, même si cela vous coûte un peu d’un point de vue fiscal, il peut tout de même être opportun de conserver le bien avec un locataire en place, plutôt que de le vendre en risquant une décote.
Vos revenus sont en baisse
Si vous êtes, au contraire, dans une période de baisse de revenus – vous avez, par exemple, investi à quelques années de la retraite – votre pression fiscale devrait chuter. Ce sera également le cas si votre situation personnelle a changé (séparation, changement d’activité, etc.). Prolonger la réduction d’impôt tout en conservant ce revenu complémentaire a du sens. A fortiori si le marché immobilier est porteur, car vous pouvez espérer relouer plus cher à terme, ou dégager une plus-value plus importante si vous vendez.
Notez que, si vous poursuivez la location avec l’avantage fiscal, vous vous engagez à continuer à respecter les plafonds de loyer pendant cette période. Que le bail se prolonge avec le même locataire ou que vous ayez conclu un nouveau bail, « le respect du plafond de ressources et de loyers est à examiner à la date de sa conclusion », rappelle Mélanie Benayoun, consultante chez Fidroit.
Anticipez une année blanche
Enfin, sachez qu’avec le prélèvement à la source, vous risquez d’avoir un décalage dans la perception de l’avantage fiscal si vous n’avez pas réceptionné et loué votre logement la même année. Prenons un exemple : vous avez été livré d’un appartement acheté en Pinel fin 2015, avec un engagement de 6 ans. Votre premier locataire a signé son bail en février 2016. La réduction d’impôt s’est imputée sur vos revenus de 2015 à 2020. Votre engagement de location finissant en février 2022, l’administration fiscale vous versera, en janvier 2022, 60 % de votre réduction sous forme d’avance. Or, cette dernière devra être remboursée à la fin de l’année, puisque votre engagement initial vous permettait de bénéficier de la réduction Pinel jusqu’en… 2021 (au titre des impôts sur le revenu 2020). Vous subirez donc une année blanche car, pour prolonger le délai fiscal, il faudra attendre la fin de l’engagement de location, soit 2022. Pour gérer cette année de décalage,« soit vous conservez l’avance, à condition de bien gérer votre trésorerie car l’administration va vous réclamer cette somme entre septembre et décembre 2022 ; soit vous allez dans votre espace personnel avant le 9 décembre 2021 pour modifier votre prélèvement à la source en supprimant l’avance pendant l’année blanche », conseille Mélanie Benayoun. Cette manœuvre ne change en rien votre droit de prolonger le Pinel.
Gardez-le, sans avantage fiscal
Si repartir sur un engagement de 3 ans n’est pas pour vous, la première option consiste à conserver le logement après la période de défiscalisation pour continuer à en tirer des revenus. Si le locataire reste dans les lieux, vous devrez continuer à lui louer le logement aux mêmes conditions, notamment de loyer. Tant que le bail en cours se poursuit, il est impossible de l’augmenter brutalement. Cela peut ne pas être un problème, si le locataire paie rubis sur l’ongle et si son loyer est à peine moins élevé que ceux du marché.
Dans le cas contraire, il vous faudra prendre votre mal en patience. Certains propriétaires parviennent à transiger avec leur locataire, qui accepte une indemnité financière pour partir de son plein gré. Elle sera d’autant plus élevée que la durée résiduelle du bail est longue et qu’il aura du mal à se reloger.
Un conseil : consignez cet éventuel accord dans un écrit dont vous serez tous deux signataires, et exprimez l’indemnité en mois de loyers.
Vous vendez ? Attention au déficit foncier
Si vous avez choisi l’imposition de vos revenus fonciers au régime réel (vous êtes imposé sur tous vos revenus après déduction de toutes les charges occasionnées par le logement, y compris les intérêts d’emprunt) et avez dégagé un déficit foncier que vous avez déduit de votre revenu global imposable, attention : la loi vous impose de conserver le logement loué pendant les 3 années qui suivent cette imputation. Tenez compte de ce délai incompressible car, si vous cédez le logement avant, le fisc vous réclamera le remboursement des sommes déduites sur la période.
Deux portes de sortie
La loi de 1989 offre aussi deux portes de sortie au bailleur, mais elles sont étroites : en cas d’écart manifeste entre loyer pratiqué et loyers de marché, vous pouvez vous lancer dans une procédure de réévaluation (2) au moment du renouvellement du bail. Mieux vaut vous faire assister par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Adil) locale, ou un avocat, afin de vérifier si c’est possible, souhaitable, et d’augmenter vos chances de faire aboutir la procédure. L’autre solution consiste à donner congé à votre locataire. L’article 15 de la loi exige que la lettre de congé lui soit envoyée au plus tard 6 mois avant la fin du bail. Par ailleurs, elle impose un certain nombre de motifs de congé : vous pouvez reprendre votre logement uniquement en vue de l’habiter (ou d’y loger un proche), pour un motif légitime et sérieux, comme des retards récurrents dans le paiement des loyers, par exemple. Ou pour le vendre, mais nous partons de l’hypothèse que votre choix est de le conserver.
Attention à l’encadrement des loyers
Si, pour quelque raison que ce soit, vous êtes libre, à la fin de votre période d’engagement fiscal, de relouer à qui vous voulez, vous ne pourrez pas toujours pratiquer le loyer de votre choix. Si le logement est situé en zone tendue, les loyers sont encadrés à la relocation (3). Cela signifie que vous devez relouer au tarif de votre ancien bail (majoré de l’évolution de l’IRL si vous n’aviez pas appliqué de révision l’année précédente).
Seule échappatoire : le laisser vacant 18 mois. Ou passer en location meublée de long terme (le logement est la résidence principale du locataire) si, bien sûr, une demande existe dans le secteur. Il est alors possible de fixer le loyer au prix du marché du meublé. L’encadrement du loyer s’appliquant aussi aux meublés (4), il faudra toutefois en tenir compte lors du prochain changement de locataire. Par ailleurs, dans un nombre croissant de métropoles, dont Paris ou Lille, ainsi que, bientôt, Bordeaux et Montpellier, des plafonds de loyer sont fixés par arrêté préfectoral : location vide ou meublée, il faut les respecter.
À noter :
Si le logement est situé dans une résidence où la majorité des copropriétaires sont des investisseurs, ils sont susceptibles de mettre massivement leur bien en vente à la fin de la période fiscale. Prolonger de 3 ans la durée de location permet de ne pas subir la concurrence d’autres vendeurs de logements similaires.
Vendez le logement, libre si possible
Vendre en fin de défiscalisation est avantageux si le marché immobilier s’y prête. Depuis 2 ans, il est au beau fixe et le nombre d’acheteurs est supérieur à celui des vendeurs sur une large partie du territoire. La période est donc idéale, surtout si l’immeuble a bien vieilli et dispose d’un atout (terrasse, balcon, parking) le plaçant en tête des recherches. Le logement aura été acheté neuf, à un prix élevé. Sa valeur de revente vous paraîtra peut-être décevante, notamment si des biens similaires abondent sur le marché. « À budget comparable, les investisseurs préfèrent souvent acheter du neuf assorti d’un avantage fiscal, ou de l’ancien de qualité, moins cher ou mieux placé que le récent », rappelle Manuel Ravier, associé fondateur d’Investissement-locatif.com. Mais, même en cas de moins-value, l’opération ne sera pas forcément déficitaire une fois intégrée l’économie d’impôt réalisée pendant la période de défiscalisation.
Le locataire est prioritaire
Si, pressé, vous devez vendre le bien occupé, il intéressera des investisseurs qui tenteront d’en marchander le prix, n’ayant pas droit à la réduction d’impôt dont vous avez bénéficié et devant accepter un niveau de loyer inférieur au marché. Comptez une décote de 10 à 30 %, selon les villes et l’historique de paiement de votre locataire. Pensez que vous ne pourrez pas vendre à un tiers avant d’avoir d’abord proposé le logement au locataire. Il bénéficie d’un droit de préemption, lui ouvrant droit à des délais de réflexion et d’obtention d’un prêt, qui retardent la signature de la vente. Si votre locataire ne veut pas, ou ne peut pas l’acheter, vous retrouverez votre liberté de vendre à qui vous le souhaitez.
Le plus simple et le plus avantageux est de céder le bien libre de toute occupation. Si un investisseur est la cible visée, inutile de faire des travaux : il appréciera cette occasion de se créer un déficit foncier pour défiscaliser ses revenus. Sinon, un coup de peinture et une déco flash augmenteront vos chances de déclencher un coup de cœur. Voire quelques meubles si le logement, proche de la mer ou de la montagne, peut appâter un acheteur cherchant un pied-à-terre clés en mains.
Par Marie Pellefigue
Publié le 01/11/2021 – iStock
