Investir

La location meublée

Loueur Meublé Non Professionnel

L'immobilier
pour tous

Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un dispositif d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien (appartement ou maison) et de le louer meublé.
Cet investissement est ouvert à tout le monde, que vous soyez une personne morale (SCI IS, SARL de famille, SAS, …) comme une personne physique, imposable ou non imposable, résident fiscal Français ou non (étrangers ou expatriés).
Pour être reconnu comme une location meublée, votre logement doit comporter une liste d’équipements mobiliers indispensables à l’occupation par un locataire : literie, cuisine équipée (réfrigérateur, plaque de cuisson, four…), rangements, luminaires, rideaux ou volets dans les chambres et matériel d’entretien du logement.

Loueur Meublé Non Professionnel

L'immobilier
défiscalisé

Le LMNP classique ou Censi-Bouvard comporte de nombreux avantages du point de vue de l’investisseur. Ce dispositif est néanmoins régi par plusieurs principes et conditions dont il faut tenir compte au moment d’investir.

Avantage majeur de ce statut c’est qu’il n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10 000 €. De plus, il est possible de louer plusieurs logements sous ce régime.

Les avantages du dispositif LMNP sont nombreux. Il présente un fort intérêt d’un point de vue fiscal. Les revenus d’une location meublée bénéficient d’abattements et de déductions plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu (déclarés en revenus fonciers).

Le régime réel est très attractif. Toutes vos charges sont déductibles de vos recettes locatives pour leur montant réel. Vous pouvez ainsi déduire : vos charges de copropriété (uniquement la partie non récupérable sur le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (moins la taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), vos dépenses de travaux ainsi que vos intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier et les assurances de prêt. De plus, et c’est un avantage spécifique du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, mobilier compris, est aussi déductible par fraction annuelle, sous forme d’amortissements comptables (calculés par composant, hors terrain).

Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. Toutes déductions comprises, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt.

L’avantage du LMNP est ainsi de pouvoir choisir une fiscalité attractive sur les revenus fonciers.

L'AFFAIRE

Le duo gagnant

LMNP - Censi-Bouvard

La loi Censi-Bouvard porte sur l’achat d’un logement meublé neuf ou acquis en Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans une résidence avec services : en contrepartie de la location du logement meublé pendant neuf ans, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11 % calculée sur le montant du prix d’acquisition hors taxes (HT), dans la limite de 300 000 €, soit 33 000 € au maximum sur 9 ans. Cette réduction est répartie de manière égale par année sur la durée de location (3 667 € par an maximum). Si, une année, la réduction d’impôt est supérieure au montant de votre impôt sur le revenu, le surplus est reportable pendant les 6 années suivantes.

Le dispositif d’investissement Censi-Bouvard a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, pour les résidences avec services neufs destinés aux étudiants, aux seniors et aux personnes âgées dépendantes. En revanche, la loi Censi-Bouvard n’est plus applicable pour les investissements dans les nouvelles résidences de tourisme et affaires, depuis le 1^er janvier 2017. Cependant, les opérations démarrées avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard jusqu’au terme des 9 ans prévus par la loi.

Les avantages de la loi Censi-Bouvard sont cumulables avec ceux de l’investissement en LMNP, hormis la déductibilité des amortissements sur le montant du logement meublé qui bénéficie déjà de la réduction d’impôt Censi-Bouvard calculée sur le montant de l’immobilier HT.

Dans le cadre de l’investissement en Censi-Bouvard, seul l’amortissement du montant du mobilier HT est possible (déductible des revenus locatifs sur 7 à 10 ans). La réduction d’impôt étant calculée sur le montant de l’immobilier HT, il n’est donc pas possible de l’amortir sauf si le prix d’acquisition est supérieur à 300 000€ HT. Dans ce cas, les amortissements calculés sur la part excédant ce montant, sont pour le coup imputables des revenus locatifs.
En revanche, le dispositif Censi-Bouvard n’est pas compatible avec le statut de loueur professionnel.

LMNP - Censi-Bouvard

Investir dans le neuf

Investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA situé dans une résidence avec services vous assure de bénéficier d’un bien immobilier aux dernières normes en vigueur, construit avec des matériaux de qualité et couvert par les garanties de l’immobilier neuf. L’avantage du LMNP est donc de permettre de bénéficier de l’ensemble des atouts de l’immobilier neuf. C’est un facteur de réassurance supplémentaire pour l’investisseur.

De plus, en investissant dans une résidence services, vous achetez un logement déjà meublé et équipé pour la location. Il est également assorti de prestations de services assurées par l’exploitant de la résidence : conciergerie, restauration, blanchisserie, ménage, accueil/intendance/gardiennage, espace bien-être…

Investir dans une résidence avec services neufs, vous permet aussi de bénéficier de la récupération immédiate de la TVA de 20 % sur le prix d’acquisition du logement meublé. In fine, cela revient à acheter le bien à son prix HT puisque vous récupérez la TVA. VINCI Immobilier propose un portage de TVA sur l’immobilier. L’acquisition peut donc se faire directement en HT. Cependant, vous devez conserver le logement pendant 20 ans pour que cette remise de TVA vous soit définitivement acquise. Si vous le vendez avant, vous devrez reverser à l’Etat la part correspondant aux années de non-détention, sauf si le logement est vendu avec le bail commercial conclu avec l’exploitant de la résidence, en charge de la gestion locative.

LA SERISE

LE CONFORT

Investir en meublé

sans la gestion locative

Investir en LMNP avec la loi Censi-Bouvard, comme tout investissement locatif, permet de percevoir un revenu mensuel pendant neuf ans minimum. Qui plus est, cet investissement vous apporte un grand confort, en tant qu’investisseur propriétaire du logement meublé, puisque vous n’avez pas à vous occuper de la gestion de votre appartement et des tracas que cela peut comporter, ni des démarches.

La résidence services est entièrement gérée par un exploitant professionnel qui prend en charge la gestion locative : recherche et mise en place du locataire, de la rédaction du bail, de l’état des lieux d’entrée/de sortie, de la gestion courante et des turn over, de l’encaissement des loyers, du versement des revenus locatifs au propriétaire, de l’entretien du bâtiment, de la gestion des travaux de réparation et rénovation… Cette délégation de gestion est établie par un bail commercial, d’une durée minimum de 9 ans (renouvelable tacitement par période de 3 ans), qui encadre et sécurise toute la relation entre l’exploitant de la résidence et les propriétaires des logements meublés. Ce contrat de location définit, notamment, le montant des revenus locatifs à recevoir sur la durée de location, la répartition des charges et des taxes entre le bailleur (propriétaire) et le preneur à bail (gestionnaire de la résidence)

Points de vigilance

de l'immobilier géré

Revendre un logement meublé en résidence services

Si vous avez investi avec la loi Censi-Bouvard, vous devez attendre la fin de votre engagement locatif, autrement vous aurez à régler le montant total des économies d’impôt réalisées grâce à l’investissement (hors cas particuliers, comme la perte d’un emploi).

Par ailleurs, pour conserver la TVA récupérée lors de l’acquisition, vous devez vendre le bien avec le bail commercial en cours.

En revanche, si vous avez investi en LMNP classique, vous êtes libre de le revendre quand bon vous semble puisqu’il n’y a pas de durée de détention minimale liée à la réduction d’impôt.

Plusieurs possibilités au terme du bail commercial

À l’échéance du bail commercial avec la loi Censi-Bouvard, plusieurs cas de figure sont possibles :

Le bail commercial est reconduit tacitement et la relation locative continue dans les mêmes conditions, avec la poursuite des avantages LMNP mais sans la réduction d’impôt Censi-Bouvard.
Le bail commercial peut être révisé avec la signature d’un nouveau contrat pour 9 ans, notamment pour réévaluer le loyer à la valeur locative de marché, et la poursuite des avantages du statut LMNP.
Vous pouvez refuser le renouvellement du bail pour récupérer votre logement meublé, moyennant le paiement d’une indemnité d’éviction au gestionnaire en compensation du préjudice causé. Elle est toutefois comptablement déductible et donc fiscalement récupérable en partie. Par ailleurs, si vous vendez le bien avant 20 ans de détention, vous devrez régulariser le trop-perçu sur la TVA.

Vous l’aurez compris, les avantages LMNP sont nombreux. Ce type d’investissement immobilier s’intègre harmonieusement dans votre stratégie patrimoniale et vous offre des opportunités de diversification, tout en profitant d’avantages fiscaux et d’un rendement intéressant.

LE POINT

nous sommes

Engagés pour vos intérêts

avant tout autre considération

01

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Les informations concernant vos projets ou votre vie privée sont strictement confidentielles.

02

Partialité

Nous défendons les projets et les intérêts de nos clients avec vigueur et en toute partialité.

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Nous explorons tous les champs possibles et imaginables pour vous aider à réaliser vos projets.

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Vous pouvez compter sur nous

Notre approche pluridisciplinaire des projets, repose sur nos équipes en interne et une collaboration étroite avec des acteurs experts.

En nous confiant vos projets, vous gagnez en sérénité et en confort de vie.

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